Корректировка на нерыночные условия финансирования в оценке
Что такое корректировка на условия финансирования?
В профессиональной оценочной деятельности принцип сравнения продаж требует приведения всех параметров сделок-аналогов к единому знаменателю. Одной из наиболее сложных является корректировка на условия финансирования. Она применяется, когда условия оплаты за объект (кредитные ставки, рассрочки) существенно отличаются от типичных рыночных условий.
Если продавец предоставляет льготную рассрочку, цена объекта в договоре часто оказывается завышенной по сравнению с ценой при 100% оплате. Задача оценщика — «очистить» цену аналога от влияния дешевых денег, чтобы определить истинную рыночную стоимость имущества.
Разбор практической задачи: расчет корректировки
Давайте проверим ваши знания. Представьте ситуацию: оценщиком обнаружен аналог, который продается в рассрочку на 4 года под 8% годовых с выплатами в конце года. Этот процент значительно ниже рыночного, так как рыночная ставка по кредиту составляет 15%. Как рассчитать корректировку на способ финансирования, если объект оценки продается при условии моментальной оплаты?
Варианты ответа: 1,14; 0,86; 0,93; 1,16; 1,07.
Как вы думаете, какой коэффициент должен применить специалист?
Правильный ответ и детальное обоснование
Правильный ответ: 0,86.
Логика расчета строится на сравнении текущей стоимости денежных потоков (PV) при льготной и рыночной ставках. Чтобы найти корректирующий коэффициент, необходимо рассчитать отношение стоимости объекта при рыночном кредитовании к его стоимости при льготной рассрочке.
Используется формула текущей стоимости аннуитета. Поскольку ставка 8% ниже рыночных 15%, покупатель аналога получает финансовую выгоду, «зашитую» в цену. Следовательно, цена аналога завышена относительно рынка. Коэффициент 0,86 означает, что цена при моментальной оплате будет на 14% ниже, чем при указанной четырехлетней рассрочке. Мы дисконтируем будущие платежи по рыночной ставке (15%), что и дает нам понижающий коэффициент для внесения поправки в расчеты.
Бесплатная консультация оценщика
Профессиональная помощь в оценке активов
Точный расчет поправок — залог защиты отчета в банках, судах или перед инвесторами. Если у вас остались вопросы к практикующим экспертам или вам требуется качественная оценка имущества любого типа, команда «Рост Эксперт» к вашим услугам. Мы проведем глубокий анализ рынка, учтем все финансовые нюансы и подготовим отчет, соответствующий ФСО. Пишите или звоните нам в Рост Эксперт — мы дадим подробную консультацию и решим вашу задачу в кратчайшие сроки!