Единый объект недвижимости: как правильно определить стоимость здания

Что такое единый объект недвижимости (ЕОН) в оценке?

В современной оценочной практике понятие единого объекта недвижимости подразумевает неразрывную связь земельного участка и возведенных на нем улучшений (зданий, сооружений). С точки зрения рынка, покупатель приобретает комплекс прав, однако для целей налогообложения, бухгалтерского учета или ипотечного кредитования часто требуется оценка рыночной стоимости здания отдельно от земли.

Как рассчитать стоимость здания в составе ЕОН?

Давайте проверим ваши знания методологии. Как вы считаете, чему равна стоимость здания, если оно рассматривается как часть единого объекта?

• Стоимости замещения без учета накопленного износа?
• Стоимости воспроизводства с учетом демонтажа?
• Разнице между стоимостью всего комплекса и стоимостью земельного участка?

Многие ошибочно выбирают затратный подход, полагая, что достаточно рассчитать сметную стоимость строительства. Но так ли это на самом деле с точки зрения стандартов оценки?

Правильный ответ и методологическое обоснование

Правильный ответ: Стоимость здания равна разнице между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью земельного участка.

Данный принцип базируется на методе выделения. Согласно распоряжению Минимущества России № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», стоимость улучшений определяется путем вычитания стоимости чистой земли из общей рыночной цены объекта.

Почему именно так? Здание и участок создают синергию. Оценка только затрат на кирпичи и бетон (воспроизводство) не учитывает рыночную конъюнктуру и принцип наиболее эффективного использования. Только расчет остаточной стоимости, приходящейся на улучшения, позволяет получить корректную цифру, соответствующую реалиям рынка недвижимости.

Профессиональная помощь в оценке имущества

Если у вас остались вопросы к экспертам-оценщикам или вам необходимо провести качественную оценку имущества, недвижимости или бизнеса — обращайтесь к профессионалам. Компания «Рост Эксперт» специализируется на сложных экспертных задачах. Мы подготовим отчет об оценке, который пройдет любые проверки.

Нужна консультация? Пишите или звоните нам в Рост Эксперт. Мы подробно ответим на все вопросы и поможем защитить ваши интересы!