Какие методы лежат в основе оценки стоимости в доходном подходе

Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода базируется на анализе будущих доходов, которые способен генерировать объект. На чем основана совокупность методов оценки стоимости объекта оценки в доходном подходе? Основой методов доходного подхода является преобразование будущих потоков дохода в текущую стоимость, что позволяет определить справедливую рыночную стоимость объекта оценки. Рассмотрим основные аспекты, на которых основана эта совокупность методов.

Прогнозирование будущих доходов

Одной из ключевых составляющих доходного подхода является оценка предполагаемых доходов, которые объект может приносить в будущем. Этот процесс включает:

Анализ текущих доходов: изучение текущей выручки, прибыли или арендной платы объекта.
Прогнозирование роста доходов: определение факторов, влияющих на увеличение доходов, таких как рыночные тренды, инфляция, рост спроса или улучшение управления.
Учёт рисков: анализ вероятности снижения доходов из-за конкуренции, изменения законодательства, экономических кризисов и других факторов.

Определение продолжительности периода получения доходов

Методы доходного подхода предполагают расчет доходов за определенный период времени. Это может быть:

Конечный период: когда доходы прогнозируются на определённое количество лет (например, до завершения срока действия аренды).
Бесконечный период: применяется в случаях, когда объект способен генерировать доходы неопределённо долго (например, бизнес как действующее предприятие).

Бесплатная консультация оценщика

Дисконтирование будущих доходов

Так как деньги имеют разную ценность в разные моменты времени (сегодняшняя сумма денег стоит больше, чем та же сумма в будущем), необходимо привести будущие доходы к текущей стоимости. Для этого используется дисконтирование. Основные шаги:

Расчет ставки дисконтирования: ставка определяется на основе рыночных условий, уровня риска и ожидаемой нормы доходности.
Приведение доходов к текущей стоимости: будущие доходы умножаются на коэффициент дисконтирования.

Методы оценки в рамках доходного подхода

Существуют два основных метода, которые используют вышеописанные принципы:

Метод капитализации доходов

Этот метод применяется для объектов, которые приносят стабильные доходы. Его ключевые аспекты:

Вычисление чистого операционного дохода (NOI) объекта оценки.
Определение коэффициента капитализации, который отражает отношение между доходами и рыночной стоимостью объекта.
Расчет стоимости объекта по формуле:

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF)

Метод DCF используется для оценки объектов с нестабильными или прогнозируемо изменяющимися доходами. Этапы расчёта:

Прогнозирование потоков доходов на несколько лет вперёд.
Определение ставки дисконтирования на основе уровня риска и ожиданий инвесторов.
Приведение доходов за каждый год к текущей стоимости и суммирование их.

Формула метода DCF выглядит следующим образом:

Где:

— денежный поток в году ;
— ставка дисконтирования;
— количество лет прогнозирования;
— терминальная стоимость (стоимость объекта после периода прогнозирования).

Учет рыночных условий

Методы доходного подхода также основаны на анализе рыночной среды, включая:

Уровень конкуренции.
Рыночные ставки доходности.
Экономическую стабильность и тренды.

Эти данные позволяют точнее прогнозировать будущие доходы и определять ставки дисконтирования или коэффициенты капитализации.

Преимущества и ограничения доходного подхода

Преимущества:

Отражение реальной ценности объекта, основанной на его способности приносить доходы.
Возможность учитывать будущие изменения в доходах и расходах.
Требуется большое количество точной информации о доходах и расходах объекта.
Сложности в прогнозировании доходов на длительный срок.
Зависимость от рыночных факторов и субъективных предположений.

Ограничения:

Заключение

На чем основана совокупность методов оценки стоимости объекта оценки в доходном подходе? Она базируется на анализе будущих доходов, их дисконтировании и привязке к текущей стоимости. Выбор конкретного метода — капитализации доходов или дисконтированных денежных потоков — зависит от стабильности доходов объекта и доступной информации. Доходный подход является мощным инструментом оценки, особенно для объектов, генерирующих денежные потоки, однако его применение требует тщательного анализа и глубокого понимания рыночных условий.