Определение рыночной стоимости недвижимости затратным подходом

Что такое затратный подход в оценке имущества?

Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта с учетом накопленного износа. В основе данного подхода лежит «принцип замещения»: разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоят права на земельный участок и расходы на возведение аналогичного здания в текущих ценах.

Практическая задача: как вы считаете, какой ответ верный?

В квалификационных экзаменах для оценщиков часто встречается следующая задача:

«Определить рыночную стоимость объекта недвижимости затратным подходом. Стоимость земельного участка составляет 28 млн. руб., затраты на создание здания (ПВС) с учетом прибыли предпринимателя — 90 млн. руб. Совокупный износ здания оценивается в 25%.»

Попробуйте рассчитать самостоятельно. Какие цифры у вас получились? Среди вариантов часто предлагают: 89, 30, 51, 111 или 96 млн. руб. Какой из них кажется вам логически обоснованным?

Правильный ответ и подробный алгоритм расчета

Правильный ответ: 96 млн. руб.

Давайте разберем пошагово, почему именно это значение является верным с точки зрения методологии оценки. Формула рыночной стоимости (С) в рамках затратного подхода выглядит так:

С = Сзу + (ПВС - И), где:

• Сзу — стоимость земельного участка (как если бы он был свободным);
• ПВС — полная стоимость воспроизводства или замещения строения (включая прибыль предпринимателя);
• И — величина совокупного износа в денежном выражении.

Расчет:

1. Сначала находим денежное выражение износа здания: 90 млн. руб. × 25% = 22,5 млн. руб.
2. Определяем остаточную стоимость здания: 90 млн. руб. - 22,5 млн. руб. = 67,5 млн. руб.
3. Суммируем стоимость земли и остаточную стоимость здания: 28 млн. руб. + 67,5 млн. руб. = 95,5 млн. руб.

При округлении до целых чисел в рамках тестовых заданий мы получаем искомый результат — 96 млн. руб.

Профессиональная помощь от компании «Рост Эксперт»

Расчет затратным подходом требует учета множества нюансов: от актуальных справочников УПВС до точного определения прибыли предпринимателя и внешнего износа. Если у вас возникли вопросы к практикующим оценщикам или вам необходимо провести качественную оценку имущества (недвижимости, оборудования, транспорта), обращайтесь к нам.

Специалисты компании «Рост Эксперт» предоставят подробную консультацию и подготовят отчет об оценке, соответствующий всем требованиям законодательства и ФСО. Пишите или звоните нам — мы решим вашу задачу оперативно и профессионально!