Три метода расчета нормы возврата капитала: теория и тест для экспертов
Что такое нормы возврата капитала в оценке?
В процессе оценки коммерческой недвижимости методом капитализации дохода эксперты учитывают не только чистый операционный доход, но и возврат инвестированного капитала. Норма возврата — это темп, с которым инвестированные средства возвращаются собственнику в течение срока владения активом. В оценочной практике существует три классических способа расчета этой величины: методы Ринга, Инвуда и Хоскольда.
Каждый из них опирается на разные сценарии возмещения инвестиций. Метод Ринга предполагает прямолинейный возврат равными долями. Метод Инвуда (аннуитетный) подразумевает переинвестирование по ставке дохода на капитал. Метод Хоскольда применяется, когда доходность проекта высока, а безрисковая ставка реинвестирования значительно ниже.
Тест для знатоков: как соотносятся эти показатели?
Для закрепления теории предлагаем вам ответить на вопрос, который часто встречается в квалификационных экзаменах для оценщиков:
Как соотносятся нормы возврата, рассчитанные по методам Ринга, Инвуда и Хоскольда для одного объекта оценки?
- метод Ринга < метод Хоскольда < метод Инвуда
- метод Ринга > метод Хоскольда > метод Инвуда
- метод Ринга < метод Инвуда < метод Хоскольда
- метод Ринга > метод Инвуда > метод Хоскольда
Правильный ответ и экспертное обоснование
Правильный вариант: метод Ринга > метод Хоскольда > метод Инвуда.
Почему это так? Разница кроется в математической логике начисления процентов. При использовании метода Ринга норма возврата максимальна, так как она не учитывает процентный доход на возвращаемые средства. В методе Инвуда норма возврата минимальна, так как предполагается, что капитал реинвестируется по высокой ставке (равной ставке дохода на сам объект), что ускоряет процесс накопления и требует меньших ежегодных отчислений.
Метод Хоскольда занимает промежуточное положение: здесь реинвестирование идет по безрисковой ставке, которая ниже доходности объекта, но выше нулевого показателя Ринга. Таким образом, при одинаковых исходных данных, величина ежегодного фонда возмещения будет самой большой «по Рингу» и самой маленькой «по Инвуду».
Бесплатная консультация оценщика
Профессиональная помощь в оценке активов
Если у вас остались вопросы к профессиональным оценщикам или вам необходимо оперативно и точно оценить имущество, обращайтесь в компанию «Рост Эксперт». Мы глубоко разбираемся в тонкостях финансовой математики и гарантируем легитимность каждого отчета. Пишите нам в чат или звоните — наши специалисты предоставят подробную консультацию и ответят на все вопросы любой сложности.