Методы капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков: разбор подходов в оценке

К какому подходу относятся метод капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков?

Метод капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков относятся к доходному подходу в оценке стоимости. Этот подход базируется на анализе будущих доходов, которые объект оценки способен приносить, и их преобразовании в текущую стоимость. Основная идея заключается в том, что стоимость объекта определяется его способностью генерировать прибыль.

Доходный подход — один из трех основных подходов, применяемых в оценке стоимости объектов (наряду с затратным и сравнительным подходами). Его сущность заключается в оценке текущей стоимости будущих доходов, которые может принести объект. Два наиболее широко используемых метода в рамках доходного подхода — это метод капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков. Оба метода используются для анализа доходности и перспектив бизнеса, недвижимости или иных активов.

Основы доходного подхода

Доходный подход основан на следующих принципах:

• Будущая доходность: Стоимость объекта определяется величиной доходов, которые он способен приносить в будущем.
• Временная стоимость денег: Деньги, полученные в будущем, стоят меньше, чем деньги, имеющиеся в настоящем. Это объясняется факторами риска, инфляции и альтернативных издержек.
• Прогнозирование и учет рисков: Оценка будущих доходов должна учитывать возможные риски и неопределенности.

Доходный подход включает два ключевых метода, которые различаются своими принципами и областями применения: метод капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходов используется для оценки объектов, которые стабильно генерируют доходы. Он основан на следующей формуле:

Где:

• V — стоимость объекта;
• NOI — чистый операционный доход (Net Operating Income);
• R — коэффициент капитализации.

Преимущества метода капитализации доходов:

• Простота расчетов и применения.
• Удобство при оценке стабильных объектов, таких как арендуемая недвижимость или предприятия с устойчивым доходом.

Ограничения метода:

• Применим только для объектов, доходность которых стабильна и предсказуема.
• Не учитывает значительные изменения доходов в будущем.

Пример: Оценка офисного здания, сдаваемого в аренду. Если чистый операционный доход составляет 10 млн рублей, а коэффициент капитализации равен 10% (0,1), стоимость здания будет:

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) применяется для оценки объектов с неравномерными, изменяющимися доходами. Основной принцип — определение текущей стоимости будущих денежных потоков с учетом временной стоимости денег. Формула выглядит следующим образом:

Где:

• CF  — денежные потоки в период t;
• r — ставка дисконтирования;
• t — период времени;
• RV— остаточная (или терминальная) стоимость на конец периода;
• n — срок прогнозирования.

Преимущества метода дисконтированных денежных потоков:

• Учитывает неравномерность будущих доходов.
• Позволяет более точно оценить объекты с высокими рисками и изменяющейся доходностью.

Ограничения метода:

• Требует точного прогнозирования денежных потоков.
• Зависит от выбора ставки дисконтирования, что может вносить субъективность в оценку.

Пример: Оценка стартапа, который ожидает получать доходы в течение пяти лет. Если будущие денежные потоки составляют 1 млн, 2 млн, 3 млн, 4 млн и 5 млн рублей, ставка дисконтирования равна 12%, то текущая стоимость денежных потоков вычисляется как сумма дисконтированных значений каждого потока.

Сравнение методов

Вывод

Оба метода — капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков — являются неотъемлемой частью доходного подхода. Выбор метода зависит от особенностей оцениваемого объекта. Если объект генерирует стабильные доходы, более целесообразно использовать метод капитализации доходов. Для объектов с прогнозируемыми, но неравномерными денежными потоками лучше подходит метод дисконтированных денежных потоков. Грамотное применение этих методов позволяет обеспечить точность и достоверность оценки, что особенно важно при принятии управленческих решений или сделках купли-продажи.