Определение инвестиционной стоимости доходным подходом: важные нюансы
В оценочной деятельности существует несколько видов стоимости, и инвестиционная занимает особое место. В отличие от рыночной, она не ищет «среднее арифметическое» по рынку, а фокусируется на выгоде конкретного инвестора. Чаще всего для её расчета применяется доходный подход, так как именно он позволяет оцифровать будущие денежные потоки.
Вопрос на засыпку: как рассчитать прибыль?
Представьте ситуацию: вы проводите оценку объекта для конкретного инвестиционного проекта. При использовании доходного подхода возникает закономерный вопрос: на какой показатель прибыли должен опираться эксперт в своих расчетах?
Варианты ответа:
- Среднеотраслевой показатель по аналогичным объектам;
- Показатель прибыли, который самостоятельно рассчитал оценщик, исходя из рыночных данных;
- Показатель прибыли, заданный заказчиком оценки.
Как вы считаете, какой вариант будет методологически верным?
Правильный ответ и экспертное обоснование
Верный ответ: показатель прибыли, заданный заказчиком оценки.
Почему это так? Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта для конкретного лица или группы лиц при установленных ими целях. В этом и заключается коренное отличие от рыночной оценки. Если рынок диктует общие правила, то инвестиционный сценарий диктует заказчик.
Согласно методологии (п. 4.1.2.67), при определении инвестиционной стоимости рассчитывается объем денежных средств, отражающий полезный эффект для конкретного инвестора. Оценщик анализирует способность объекта удовлетворять потребности именно этого лица. Поскольку цели, стратегия управления и ожидаемая доходность у каждого инвестора свои, то и базовая прибыль для расчета берется исходя из его индивидуальных планов и водных данных.
Бесплатная консультация оценщика
Нужна профессиональная оценка?
Разбор тонкостей законодательства и методик — это то, чем мы занимаемся ежедневно. Если у вас остались вопросы к профессиональным оценщикам или вам необходимо качественно оценить имущество (от оборудования до коммерческой недвижимости), эксперты компании «Рост Эксперт» всегда готовы помочь.
Мы проведем подробную консультацию, ответим на сложные вопросы и подготовим отчет, который выдержит любую проверку. Пишите или звоните нам в Рост Эксперт — доверяйте профессионалам!